五指山市養(yǎng)老買房需知：三大類型房屋的過(guò)戶流程詳解，五指山買房，五指山獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國(guó)度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。
一手房二手房市場(chǎng)成交量討喜，五指山買房前需要注意很多問(wèn)題，五指山買房交易時(shí)也存在很多問(wèn)題，針對(duì)房屋過(guò)戶出現(xiàn)大量問(wèn)題，房天下總結(jié)了在五指山買房過(guò)戶時(shí)需要注意的事項(xiàng)，希望對(duì)五指山購(gòu)房者會(huì)有一些借鑒和幫助。
房屋過(guò)戶流程詳細(xì)介紹
一.繼承房屋過(guò)戶流程
1、辦理五指山房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明;
2、辦理五指山房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，五指山房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：
(1)、被繼承人死亡證明;
(2)、辦理五指山房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;
(3)、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件;4、辦理五指山房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要繼承人的身份證件;
有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納)。
3、辦理房屋過(guò)戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件： 《房地產(chǎn) 登記申請(qǐng)書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、五指山房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、 繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書(原件) 契稅完稅憑證(原件)。
4、遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。 五指山房地產(chǎn)繼承過(guò)戶的費(fèi)用,辦理五指山房地產(chǎn)繼承過(guò)戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是五指山房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及五指山房地產(chǎn)過(guò)戶的稅費(fèi)：
(1)、繼承權(quán)公證費(fèi)用;承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的五指山房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，低不低于200 元。
(2)、五指山房地產(chǎn)價(jià)紙?jiān)u估費(fèi)用;
以上規(guī)定是對(duì)如何辦理五指山房產(chǎn)證繼承過(guò)戶手續(xù)的具體規(guī)定。
二. 房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定
投入使用的五指山房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂五指山房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣五指山房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
1、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
2、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤；
3、五指山房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《五指山房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該五指山房地產(chǎn)；
5、買賣的五指山房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
6、買賣已出租的五指山房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
7、買賣共有的五指山房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
8、五指山房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣五指山房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的手續(xù)和費(fèi)用：
（1）、5年內(nèi)的房屋過(guò)戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅，5年以前的不需交；
（2）、第一次過(guò)戶要交納1.75%的訖稅(財(cái)政部門收取) ；
（3）、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)(房管局收)；
（4）、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收(評(píng)估事務(wù)所收)
（5）、公證費(fèi)高300元；
根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。三.二手房屋過(guò)戶流程
過(guò)戶需要提供資料主要有：房屋權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。 目前二手房買賣所涉及的稅費(fèi)主要有：
1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)五指山買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅：所五指山購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原五指山購(gòu)房的按已成交價(jià)格的1%征收，賣方承擔(dān)。
3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半。
5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。 6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。
7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。
8、核檔費(fèi)：50元/宗。
9、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司 10、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估紙×0.5% 評(píng)估公司。
11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議您以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。
三. 二手房屋過(guò)戶流程
過(guò)戶需要提供資料主要有：房屋權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。 目前二手房買賣所涉及的稅費(fèi)主要有：
1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前五指山購(gòu)房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)五指山買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅：所五指山購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原五指山購(gòu)房的按已成交價(jià)格的1%征收，賣方承擔(dān)。
3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半。
5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。 6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。
7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。
8、核檔費(fèi)：50元/宗。
9、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司 10、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估紙×0.5% 評(píng)估公司。
11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議您以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。
四.商品房屋過(guò)戶流程
1.買賣雙方先簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。(里面詳細(xì)寫好違約責(zé)任、房屋面積、地理位置、價(jià)錢。。。)交付賣方定金。(自己感覺合理就可以)首付(如需貸款可以先給首付或貸過(guò)戶完立刻給首付)
2.買賣雙方約好周一至周五到當(dāng)?shù)剡^(guò)戶大廳辦理過(guò)戶手續(xù)，(需要帶上身份證(夫妻雙方)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)初賣方五指山買房時(shí)的五指山購(gòu)房合同)以上都是原件!另各復(fù)印2份，五指山購(gòu)房合同除外。
3.到過(guò)戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個(gè)五指山購(gòu)房合同，這個(gè)合同可以少寫點(diǎn)五指山房?jī)r(jià)，可以少交點(diǎn)稅費(fèi))，商品房在購(gòu)買兩年內(nèi)需要交納總房款的： 營(yíng)業(yè)稅：5.6%
契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%) 印花稅：0.1% 買賣雙方各0.05% 個(gè)人所得稅：1% 或房屋差價(jià)的20% 土地稅：1%(這個(gè)不同，也有的不用交)。如果購(gòu)買的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房 應(yīng)交納土地出讓金 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 每平米補(bǔ)63元 優(yōu)惠價(jià) 每平米補(bǔ)63元 成本價(jià) 每平米補(bǔ)9元。買賣超過(guò)5年就只有契稅和印花稅，(一般營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金國(guó)家規(guī)定都由賣方交。但現(xiàn)在好多賣方根本不交，或直接加到五指山房?jī)r(jià)里面)
4.核稅完后拿上契稅票和產(chǎn)權(quán)證、五指山購(gòu)房合同到房管局過(guò)戶專臺(tái)辦理過(guò)戶就可以了。一般五指山房產(chǎn)證收回3天后由新五指山房產(chǎn)證持有者到房管局領(lǐng)取。
5.如果不貸款就可以把全款給賣方了。
海南五指山買房?jī)?yōu)勢(shì)：“老年人選養(yǎng)老的地方，自然環(huán)境要好，醫(yī)療、交通以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施也要相對(duì)完善?！蔽逯干降沫h(huán)境得天獨(dú)厚，山水名城小區(qū)位于五指山市新老城區(qū)結(jié)合部，兩面靠山，一面是成熟社區(qū)，一面臨環(huán)市路，交通較為便利，根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)將建1萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)，老年人購(gòu)物有保障。海南省第二人民醫(yī)院在五指山市，另外小區(qū)的住戶中有不少國(guó)內(nèi)一流的醫(yī)療專家，他們將引進(jìn)國(guó)內(nèi)先進(jìn)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和技術(shù)，為老人養(yǎng)老提供醫(yī)療支持。
